办证问答题库

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2014-07-18 00:00:00 浏览次数:5059]

第一类  居民办理《房屋所有权证》类

 

第二类  居民办理二手房过户类

 

第三类  居民办理购房按揭/抵押贷款类

 

第四类  居民办理注销、变更类

 

第五类  居民办理补证、换证及其他登记类

 

第六类  办理房产登记信息查询类

 

第七类  法律法规类

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 第一类

1、未成年人的房产如何办理房屋登记或产权转移手续?

答:未成年人是可以买房的,也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理房屋登记时应当由未成年人的法定监护人(一般为父母)代理,这种代理属于法定代理,并不需要委托或授权。在登记时,房屋所有权人为未成年人,而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。

但对处分未成年人房屋申请登记的有所不同。我国《民法通则》规定:“未成年人的父母是未成年人的监护人”,未成年人的“监护人是他的法定代理人”。未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。但是,如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押,这时就产生了一个问题,因为无论是将房屋出卖还是抵押,都是对房屋的处分,法定代理人可以代为购买房屋,但无权随意处分被监护人的房屋。按《民法通则》第十八条的规定,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。一些国家和地区规定,在处分未成年人的房产时,法定监护人只要在登记文件中声明系为未成年人的利益即可,登记机构对此并没有责任调查。

因此,《房屋登记办法》在第十四条规定了“因处分未成年人房屋申请登记的”,除了应当提交证明监护人身份的材料以外,还应当为未成年人利益的书面保证。

2、委托他人代理登记时,受委托人有两人,是否要这两人共同代理?

答:在房屋登记中,当事人同时委托几个代理人的较为少见。有的当事人虽然同时委托了几个代理人,但是到登记机构来办理相关手续时却只有其中一人。在遇到这种情况时,特别是当事人委托他人对房地产进行处分时,登记机构一般都非常慎重。

我国《民法通则》第六十四条第二款规定:“委托代理人按被代理人的委托行使代理权”,无论受委托人有几个,都是受被代理人的委托,都可以行使代理权。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为,事后又未经被代理人的追认,代理人才承担民事责任。

最高人民法院《民法通则意见》:“数个委托代理人共同行使代理权的,如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商,所实施的行为侵害被代理人权益的,由实施行为的委托代理人承担民事责任。”

因此,在当事人委托他人代理登记时,除了出现前述侵害被代理人权益的情况或是委托书中明确表示必须由所有(或几个)代理人共同代理外,其中任何一个代理人都有权代理。

3、某外籍人士在我国大陆买房,护照上没有中文姓名,在房屋登记时是用外文还是中文?

答:《房屋登记办法》第十五条第一款规定:“申请房屋登记的,申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的,应当提供中文译本。(以往,其他行政机关对此的处理方式也不完全一致。如工商行政管理机关在颁发营业执照时,不管外籍人士为何一国籍、使用何种母语,均以英语表示其姓名。公证机构则并不一律以英语表示,而以当事人自已选用的语言表示)。”

近几年来,在大陆购买房屋的外国机构和外籍人士日益增多,国籍也各不相同,如果各自使用其母语,除了登记机构书写打印上的问题外,计算机系统在检索、识别时也会有困难。因此,申请人应当使用中文名称或者姓名。自然人没有中文姓名的,可使用其中文译音登记,而将其母语姓名记录在登记文件中。

4、购买商品房后,买方死亡,但已经开具不动产发票,登记机构应该如何登记?是否需要公证?

答:购买商品房后,已经开具不动产发票,可以认为其购买房屋的合同关系已经成立。按合同法债权理论认为,合同当事人对涉及权利之处分而形成的合同之债,即包括物权(所有权)之有形体,双方之间可以确立债权债务关系,确定预售合同中的买受人是享有债权这一期权的。那么同样,当买受人死亡,把这一可期待之债权作为债权由法定继承人继承,办理继承公证后,由继承人共同申请办理房屋登记,直接登记在继承人名下。

(待续)

第二类 

1、新建商品房的转移登记是否必须由开发企业与购房人共同申请登记?

答:根据《房屋登记办法》第十二条的规定,新建商品房的转移登记,不属于这些规定中的单方申请的情形。登记机构应当要求开发企业(或开发企业委托的人)与购房人(或委托代理人)一同办理房屋转移登记。但是开发企业和一般的房屋买卖中的卖方不同,因为开发商与众多购房人签订了房屋买卖合同,如果要求开发企业和其他卖方一样,每一起交易都陪同买方向登记机构提出登记申请有一定的困难。

有一些城市的做法,是由开发企业为购房人统一代办。由购房人出具书面委托书,开发企业的工作人员作为代理人为购房人代办。因为是由开发企业代办,所以开发企业提出申请很为方便。

另一种做法是由开发企业事先向登记机构领取登记申请书,在购房人交清房款,可以办理房屋登记时,由开发企业在登记申请书上将房屋坐落、买房人姓名等内容填好,并在申请人一栏加盖开发企业印章,交由购房人一方自行向登记机构申请。

反之,如果购房人因为种种原因无法亲自办理房屋登记时,根据《房屋登记办法》,提供相应的授权委托书和身份证明可以委托他人进行代理。登记机构审查授权委托书时,应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间内容进行核验。

2、以抵偿债务取得的房屋,办理房屋所有权转移登记时,是否需要交纳契税?

答:以房屋抵偿债务是因当事人自行协商或是由司法文书确定,以房屋抵偿债务,和房屋买卖有一定的区别,承受房屋一方的本意并不是为了取得房屋所有权。因此,一些当事人可能对是否交纳契税产生疑问。对这一问题,《契税暂行条例实施细则》第八条已作了明确的规定:“以土地、房屋权属抵债”的,“视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税”。

因此,以抵偿债务取得的房屋,应当交纳契税。

3、买卖双方是否可以共同委托同一代理人到登记机构申请登记?

答:一方持另一方的委托书来办理权属转移登记申请、或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记,从表面上看有些类似于民法中的“自己代理”或“双方代理”。但两者完全不同:“自己代理”是指代理人以被代理人的名义与自己订立合同;“双方代理”是指代理人一人同时担任双方的代理人订立合同。在以上两种情况下,代理人同时作为合同关系中的代理人和相对人,或同时作为合同关系中的双方代理人,交易双方的交易行为实际上只是由代理人一个人来实施,一旦有利益冲突,容易滥用代理权,损害被代理人的利益,代理人不可能完全正常地履行代理职能,因此都应当被禁止。多数国家及地区的法律对自己代理与双方代理订立的合同效力均予以否认。但与此同时,又视代理行为是否可能损害被代理人的利益而作出一些例外的规定(如履行债务、完全是让被代理人受益等)。一方持另一方的委托书来办理权属登记申请、或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记,这与“自己代理”或“双方代理”不同,因为这并不是代理订立合同,提出登记申请并不是实施实体的交易行为,代理人只是依照委托人已经建立的债权关系,向登记机构提出物权登记的申请,而并不代理订立合同。因此,登记机构可以受理。

登记机构在受理时应当注意两个方面:一是委托书的真实性(特别是卖方的委托书);二是在有些城市登记机构的操作流程中,有一项是由登记机构向申请人提供二手房交易的示范合同,由买卖双方再行填写一份合同,并将之作为登记机构收取的登记文件。如果这一份合同由代理人签订,就会产生“自己代理”或是“双方代理”。

4、处分夫妻共有房产时,两人结婚证丢失,户口又不在一起的,除了补结婚证以外,还可以出具什么材料来证明夫妻关系?

答:1950年后,证明夫妻关系的合法证明文件应当是结婚证,结婚证是证明夫妻婚姻关系的法定证件。派出所属于公安机关的派出机构,户口本上的户主及其家庭成员关系已由派出所进行审查,因此对户口本上所体现的婚姻关系登记机构也应当采信。如果发生结婚证丢失而两人的户口本又不在一起的情况,应当要求登记申请人补办结婚证后再受理房屋登记。

5、夫妻共同购房后其中一方去世,另一方应如何申请登记?

答:有一买房居民,以夫妻两人的名义与开发公司签订了商品房预售合同。在房屋竣工交付之前,女方因病去世,现男方要求办理商品房转移登记。登记机构考虑到这一商品房预售合同已经办理了登记备案,即便当事人更改合同,将买房人由双方共同购买改为一方购买,登记机构也应当知道该房屋原来是两人共同购买。对此,登记机构应当尽到注意的义务。如果同意由男方一方登记,显属不妥。因而,要求申请人先办理继承公证。但公证机构要求申请人先登记领了房屋所有权证后才予以办理房产继承公证。但人死亡以后就不再具有权利能力,再为之登记为夫妻共有财产肯定是不合适的,但登记为一方所有,又有前述的问题。

对于这一登记申请,登记机构应当如何处理?如当事人办理了继承公证后,登记机构是否要办理两次转移登记?

这一起登记申请实际上包括以下几个问题:

(1)由双方共同购买的房屋不应由一方直接申请登记。

(2)登记机构要求仍健在的买房人先办理继承公证是正确的。

(3)这一起登记不应当通过变更合同所载买房人来处理。

(4)公证机构可以为其办理公证。

公证是公证机构根据当事人的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。《公证法》第十一条在列举公证机构办理的公证事项时,已明确把“继承”列入其中。

本例中申请人反映公证机构要求他先登记领取房屋所有权证、然后才能办理房产继承公证,这可能是当事人没有把情况向公证机构表达清楚,公证机构误以为是要办理房屋继承公证,因而要求提供房屋所有权证。

综上所述,申请人可在办理继承公证后,凭原购房合同、继承公证书等登记文件,由健在的买房一方和其他继承人共同申请登记(无其他继承人或其他继承人都表示放弃继承的,由健在的买房人申请)。登记时,应作为申请人直接从开发企业受让,而不应办两次转移登记,因为这并不是房屋所有权的继承。

6、在办理权属登记前,有哪些事项应当经过公证?

答:(一)公证是当事人为了证明和确认法律行为、法律事实和法律文书的真实性、合法性而申请公证机关依法予以确认的活动。与房地产有关的合同、委托、遗嘱、继承权、赠与、分割等行为、事实、和文书,经过公证证明其民事行为具有法律效力(有相反证据足以推翻公证证明的除外)。

根据《房地产登记技术规程》的规定,办理房地产登记有下列情形之一的应经过公证:

1、因继承、受遗赠事实申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书,但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外;

2、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书;

3、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的,应提供对未成年人享有监护权的证明,但人民法院指定监护除外。

(二)经公证的材料应符合下列规定:

1、除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外,其他涉及房地产的公证应由房地产所在地公证机构出具;

2、境外出具的公证材料应经转递或认证,并附汉字文体。 

 

(待续) 

第三类

1、房屋已出卖,但是尚未办理转移登记,其后原产权人又将房屋向银行抵押,在行使抵押权时应如何处理?

答:房屋所有权转移应当以房屋登记方能视为物权发生了转移,尚未办理房屋所有权转移登记时,房屋买卖双方仍然是一种债的关系,房屋所有权仍为卖方所有,卖方将房屋抵押,其主观上已是恶意欺诈行为。但是作为抵押权人,因买卖双方均未到登记机构办理房屋所有权转移登记手续,亦即未向社会公示,该项房屋所有权转移不具有物权效力,抵押权人则属于善意第三人。其按合法的程序登记的抵押权应当有效,而买房一方只能向卖方要求赔偿。

但这一情况出现后,已经是民事纠纷,不宜由房屋登记机构来处理。 

(待续)

第四类

1、房屋所有权证遗失,但该证所列房屋已拆除,是否要在补证后再注销登记?

答:房屋被拆除以后,作为房屋所有权的客体灭失,该房屋所有权也不复存在。因《房屋登记办法》第四十一条规定了经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据相应的文件办理注销登记。因此,不需要在补证以后再办理注销登记,可将原房屋所有权证直接公告作废。

2、什么是房屋所有权灭失?

答:《房屋登记办法》第三十八条,经依法登记的房屋发生下列情形之一的,登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:

(1)因房屋灭失而导致的所有权灭失,指房屋因为倒塌或者被拆除而在物理形态上消灭。房屋作为登记的客体,是登记的前提和基础,一旦客体不复存在,房屋所有权也失去了依存的基础。房屋灭失后房屋上所设立的各种物权也随之消灭。

(2)放弃所有权。这是指房屋所有权人对所有权的抛弃。

(3)法律、法规规定的其他情形。

3、房屋灭失后必须到登记部门进行登记吗?如何申请房屋所有权注销登记?

答:房屋灭失后必须先到登记部门申请房屋所有权注销登记。

  房屋所有权注销登记所需申请材料:

(1)登记申请书;

(2)申请人(代理人)身份证明;

(3)房屋所有权证书;

(4)房屋倒塌的情况说明;(倒塌)

(5)征收决定及房屋已被拆除的证明;(《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前的拆迁项目,提交拆迁许可证及房屋已被拆除的证明)

(6)放弃所有权的承诺书;他项权利人(预告登记权利人)书面同意证明。【放弃所有权;被放弃的房屋上存在他项权(预告登记)的,需提交他项权利人(预告登记权利人)的书面同意证明】

【释义】申请房屋所有权注销登记时应提交的文件主要是房屋所有权证书,以及证明房屋所有权消灭的材料。证明房屋所有权消灭的材料可分为两种:一是房屋灭失的,房屋灭失证明是指能够证明房屋物理形态消灭的文件资料,能够对房屋被拆除或是倒塌时间和原因加以说明,比如,究竟是因地震而倒塌,因洪水而冲毁,因火灾而烧毁等自然灾害而灭失的,还是因拆除等人为因素而灭失详加描述。根据《办法》第十九条的规定,登记机构办理因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记,应当实地查看房屋。二是放弃所有权的,应提交所有权人表示放弃所有权的书面声明。按照房地一致原则,房屋所有权放弃房屋所有权的,应当一并放弃土地使用权,不能不放弃土地使用权只放弃房屋所有权,否则放弃所有权后的房屋系无主财产,他人依法取得所有权后可能造成房屋所有权和土地使用权主体不一致的情形。同样,也不能单独放弃房屋土地使用权而不放弃房屋所有权。放弃所有权是一种单方法律行为,无需向特定当事人做出意思表示并征得他人同意,因放弃所有权而申请注销登记的,需要提交放弃所有权的书面声明。

4、《房屋登记办法》第三十八条、第四十一条提到的所有权人放弃所有权的,登记机构可以依申请进行注销登记,那该项不动产是否就成为无主财产归国家所有?抑或是恢复到以前的所有权人?登记机构如何进行登记?

答:放弃所有权,这是指房屋所有权人所有权的抛弃。

所有权是最完整的物权,具有物权的所有权能,其中包括处分权,对所有权的抛弃也是行使处分权的一种方式。放弃所有权应以登记后生效。放弃所有权后的房屋因没有所有权人属于无主房屋,无主房屋应当收国家或集体所有,而非恢复为前一个登记的房屋权利人所有。

当然,放弃房屋所有权是以不侵害他人的权利为前提的,如该房屋存在查封和他项权利的情况下,房屋所有权人称放弃所有权的,是不能为其办理房屋所有权注销登记的。

房屋所有权注销登记包括申请注销登记和径为注销登记两种方式。申请注销登记是指依当事人的申请而办理的注销登记。径为注销登记是指无需当事人主动提出申请而由不动产登记机构基于职权直接办理的注销登记。放弃所有权的,应提交所有权人表示放弃所有权的书面声明。按照房地一致原则,房屋所有权人放弃房屋所有权的,应当一并放弃土地使用权,不能不放弃土地使用权只放弃房屋所有权,否则放弃所有权后的房屋系无主财产,他人依法取得所有权后可能造成房屋所有权和土地使用权主体不一致的情形。同样,也不能单独放弃房屋土地使用权而不放弃房屋所有权。放弃所有权是一种单方法律行为,无需向特定当事人作出意思表示并征得他人同意,因放弃所有权而申请注销登记的,需要提交放弃所有权的书面声明。 

第五类

1、某一房屋属于夫妻婚后共同财产,但房屋所有权证上现在是夫妻其中一方的名字,如何添加另外一方的姓名?

答:申请人将原有约定为夫妻一方个人所有的房屋,申请为夫妻共有的,登记机构应当根据规定,要求夫妻双方到场来共同办理。

办理更正登记需要提交的材料:(1)登记申请书;(2)申请人(夫妻双方)的身份证明;(3)房屋所有权证书;(4)结婚证;(5)询问笔录;(6)房屋测绘图。 

2、某一房屋已登记为夫妻共有财产,但又申请改为属一方所有的房产,是否可以?如可以,是办理转移登记还是变更登记?

答:在日常工作中,经常会遇到一些原来已由夫妻双方共同登记的夫妻共有房产,当事人又要求重新登记为一方独有。这对于一般的家庭来说,本来是没有必要的。但是,只要双方是自愿的,这样做并不违反《婚姻法》的规定。所以,登记机构应当予以办理房屋所有权转移登记。

在实际工作中,有些业内同行担心,这类情况中必定会有一些是当事人为了逃避债务而实施的恶意行为,因此对能否予以办理心存疑虑。

但是,登记机构无法也无权对此进行审查。日后司法机关如认定该项转移为无效时,登记机构可以凭生效的法律文书撤销该项登记或是协助执行其他事项。

转移登记与变更登记的主要区别是:登记前后权利主体不同。转移登记前后的权利主体不同,而变更登机前后的权利主体相同,只是权利人法定名称发生了变化或者是权利客体(如房地产名称、用途、面积等)发生了变化,这是两者的区别。因此,本题中的情况应当办理房产转移登记而非变更登记。

3、共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是属于变更登记还是转移登记?

答:(一)关于共有房屋的共有性质和份额变化的登记类型要区分以下情况:共同共有转按份共有;按份共有转共同共有;共有份额的变化三种情形。

如果是共同共有转为等额按份共有,或者等额按份共有转为共同共有,需要办理变更登记;如果是共同共有变为不等额按份共有,或者按份共有人之间的份额发生变化的,需要办理转移登记。

(二)夫妻之间房屋所有权人的变化:(1)夫妻之间:房产证上是甲的名字,添加另外一方乙的名字,如为婚后财产则办理更正登记;如为婚前财产则办理转移登记。(2)房屋已登记为夫妻甲、乙双方的共同财产,但又申请改为其中一方的名字,则办理转移登记;(3)房屋登记为夫妻一方的名字,又申请改为另外一方的名字,则办理转移登记。

(待续)