2015年3月房地产新政

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2015-04-07 00:00:00 浏览次数:9034]

 

1、两会释放楼市利好  鼓励自住型、改善型需求

两会政府工作报告2015年工作总体部署提出:要协调推动经济稳定增长和结构优化,加快培育消费增长点,稳定住房消费。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。推进新型城镇化取得新突破,以解决三个1亿人问题为着力点,发挥好城镇化对现代化的支撑作用。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户,增加100万户,统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。李克强总理在记者会表示,住房是经济问题,更是民生问题。要为低收入住房困难群体提供住房保障。中国国土辽阔,有特大城市和中小城市等,要强化地方政策,因地制宜,分城制策。中国城镇化进程还要加快。中国房地产市场需求是刚性的,鼓励居民自住型住房和改善性住房,来保持房地产市场长期平稳健康发展。

政府工作报告和记者会均传达出保持房地产市场平稳,释放市场利好的信息,积极效应明显。政策口径以“支持、促进”代替“调控、抑制”,不仅针对自住需求,更指向改善需求的扶持。将稳定住房消费列入六大消费增长点之一。支持居民自住和改善性需求,将是2015年中国住房政策的一个重要导向。坚持分类调控仍是政策主旨,保障房建设仍是主要任务,提出实物保障与货币补贴并举等要点;楼市去库存是重点。其中存量房转保障房是一个新的政策点,今年初住建部已内部引导高库存城市,少建停建安置房。报告中明确这一点,意味着中央强力要求地方政府助力开发商去库存。随着各项利好政策叠加,市场各方预期将企稳,房地产市场有望迎来新一个窗口期。

2、3月1日不动产统一登记正式实施  房屋所有权、使用权分离 

3月1日上午9时42分,国土资源部部长姜大明在江苏徐州颁发了全国第一本不动产产权证书。同一天,泸州市一名居民领到了第一本宅基地使用权证书,江西赣州崇义县则发出第一本林权类不动产证书。这标志着不动产统一登记制度实实在在落地。姜大明表示,新版不动产权证书上“使用期限”是指土地使用权和海域使用权的期限,不是房屋所有权期限。使用权有期限,所有权无期限,两权分离。国土资源部今年选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点,指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。目前,这些联系点正在进一步加快业务流程再造、登记系统对接、统一窗口设置等必要的技术准备,部分联系点从3月1日起,依据《条例》开始启用新的登记簿并颁发新版证书。

国土资源部不动产登记局副局长冷宏志表示,分散登记时,在农村,当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证;在城市,当事人最少也要办两个证:到房管部门办理《房屋所有权证》,到国土资源部门办理《国有土地使用证》。证书种类繁多,分散在不同部门管理登记,容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明,引发矛盾和纠纷。冷宏志也正式回应,不动产登记和反腐、降房价没有直接关系。实行不动产统一登记的目的是更好地保护不动产权利人的合法财产权,保障不动产交易安全,维护正常的市场交易秩序。

3、不动产登记暂行条例实施细则草案出台

与《不动产登记暂行条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记制度建设的重要环节。中央于3月26日公布了《不动产登记暂行条例实施细则》(征求意见稿),共8章137条。《细则》以《物权法》等相关法律为基础,以问题和实际需求为导向,细化落实《条例》,全面贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神,主要遵循四条原则:一是统一登记。以土地、海域为基础,将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记。二是便民利民。完善登记程序性规定,维护群众知情权,保证交易安全。三是可操作性。明确不同登记类型,细化各类不动产登记的适用情形、办理材料等,确保登记实务工作可操作。四是平稳过渡。继承和发展现行各类不动产登记的成熟做法,确保新旧制度的有效衔接。  

(一)关于登记机构及人员。一是明确了不动产登记机构特殊管辖问题。规定国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国土资源部统一受理,会同有关部门办理。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。二是对不动产登记工作人员进行规定,明确了登记工作人员的素质要求、职责等。承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规,具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识,应当通过国土资源部组织的考核培训。 

(二)关于登记簿证。一是明确了不动产单元的概念。提炼出“权属界线”、“独立利用价值”、“封闭空间”三个关键特征,规定房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域共同组成的封闭范围为不动产单元(第七条)。二是明确了登记簿的编制原则。三是区分不动产权利和其他登记事项,明确了不动产权证和不动产登记证明两种证书类型的适用情形。

(三)关于登记程序。一是明确了登记的一般程序,即申请、受理、审核、登簿。二是对登记程序中可能遇到的特殊问题,如共用不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等,逐一细化。三是对监护人代为申请登记或者委托他人申请登记需提交的有关材料作出特殊规定。四是规定了不予登记、实地审查以及公告的具体适用情形。

(四)关于登记类型。细化了《条例》中规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型。

(五)关于登记办理。为规范登记行为,减少自由裁量空间,增强可操作性,重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化。同时,为体现统一性原则,将土地、海域登记与构筑物、建筑物登记合并规定。一是分别规定了集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记,以及地役权登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记等的适用情形和需要提交的材料。二是对具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记进行了规定。

(六)关于登记资料的查询、保护和利用。一是明确不动产登记资料由不动产登记机构管理。属于档案范围的,依法进行归档管理。二是明确了不动产登记资料查询的属地原则、查询主体及查询范围问题。三是明确了不动产登记资料查询的基本程序要求,对查询申请材料、不予查询的情形、查询场所与查询时限等做出规定。

4、国土部与住建部联合发文稳楼市

25日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》一是要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划,对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应; 住房供求矛盾比较突出的热点城市,有效增加住宅用地供应规模。二是优化住房供应套型,促进用地结构调整。允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,引导未开发房地产用地转型利用。三是多措并举,统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度。将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。四是部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。

政策中提到立足市场实际,科学把握住房供应套型结构一条意味着2006年实行的商品房套型面积90平方米以下住房所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上的“90/70政策”或可松动,由行政调节转为市场调节,开发商可根据市场需求来定户型产品。未开发房地产用地可转换土地用途,企业的自主性空间增大,可投资一些国家重点发展的产业,比如养老产业、文化产业和体育产业等。保障房由实物保障更多的向货币化保障是大势所趋,并且有助于楼市去库存。而政府加大监督力度可以规范市场,提高行政效率。此举是在经济下行压力大、房地产行业存量大的现状下,政府采取的“托市”政策,政策的实行将有助于楼市走出困境。

5、2年以上普通住房免征营业税 有助二手住房市场回暖

财政部、国家税务总局3月30日下发通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。我省140平方米以下(含140平方米)为普通住房。我市在当天已执行新标准,普通住房免征营业税的期限由原来的5年调整为2年。非普通住宅(140平方米以上)原来5年以内按全额征收,超过5年可按差额征收,调整为2年以内按全额征收,超过2年可按差额征收。

新规出台后,将对二手房交易市场产生较大影响,交易税的减少降低了交易成本,有助于这部分需求积极入市。符合条件的房源比例大幅增加,可供选择的房源增多,将增加市场流动性,对提振市场有积极作用。另外,还有一些已经签了二手房买卖协议但尚未办理过户手续的交易者会趁着免征营业税的年限调整、降税时机来办二手房转移登记手续。未来一段时间预计我市的二手房交易量将会出现一个小高峰。

6、二套房贷款最低首付比例降至四成促进改善型需求入市

人民银行、住建部、中国银行业监督管理委员会2015年3月30日联合下发通知,鼓励银行业继续发放商业与住房公积金委组合贷款,支持居民购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平根据借款人的信用状况和还款能力等确定。使用公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应贷款的缴存家庭,再次申请住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。人民银行、银监会要按照“因地施策,分类指导”的原则,做好与地方政府的沟通工作,加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。

从购房者角度看,降首付可以降低改善型需求入市门槛,提高其购买力,促使这部分购房者提前入市,避免房价上涨而带来的购房成本增加。在一定程度上可以释放需求,

从市场角度看,降低首付比例可以消化中大户型库存,合理调整市场库存结构,刺激楼市回暖。

7、住建部明确增加公积金贷款额度  多地松绑公积金贷款挺楼市

3月20日住建部召开会议,明确住房公积金要进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,提高资金使用效率。简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限。各地还需进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施,使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。住建部拟定信息披露制度,各城市每年3月底、省(区)每年4月底、全国每年5月底,需通过政府公报、政府网站、住房公积金中心网站、新闻发布会以及报刊、广播、电视等渠道披露公积金管理信息。

多地响应住建部精神,松绑公积金政策,主要有降低首套房首付、结清首套房贷款再买房首付比例视同首套房等措施。3月16日,济南出台措施,对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的家庭,使用住房公积金贷款购买自住普通商品住房的,执行首套房住房公积金贷款政策,即购买90平方米(含)以下的首付比例为20%,90平方米以上的首付比例为30%,贷款利率按基准利率执行。对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭,申请公积金贷款购买普通自住住房公积金贷款首付款比例为60%,贷款利率为基准利率的1.1倍。继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款”的政策。3月20日,福建出台规定,对住房公积金缴存职工的贷款申请,不再查房。对首次申请公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;已还清首次住房公积金贷款的缴存职工,可第二次申请住房公积金贷款;首次及第二次住房公积金贷款,均执行基准利率。据悉,此前对于首次申请公积金贷款的职工,首付比例为30%。杭州自4月1日起重启“公积金转商业贴息”贷款方式。同时国管公积金加大对职工购买首套房的贷款支持力度。调整个人账户余额认定,将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算,调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。此外,贷款最高额度为120万元。值得注意的是,在二三线城市相继放松之时,北上广等在去年一直未有松绑迹象的一线城市也有放松趋势。3月18日,广州宣布公积金购买90平方米以下首套自住房首付降低至两成。目前,北京已经率先将公积金贷款额度调整为120万元。上海市也正在酝酿提高公积金个贷限额。

此轮公积金调整是全国楼市成交持续萎靡,国家经济增长放缓,需要房地产业对经济稳增长的背景下做出的。两会期间针对房地产市场的利好信号,以及多地调整公积金政策,正在提振楼市预期,促进消化市场存量。但要注意到随着各地公积金政策细则逐步落地,其对楼市的作用也因地而异,一二线城市效应更大,三四线城市有待观察。

编者按:

我市2015年实行的公积金政策是连续足额正常缴存满6个月以上,即可享受住房公积金贷款。租住保障房和市场其他房可提取公积金支付房租。以下三种情况亦可以提取公积金,一是以自有资金全款购买90平方米(含)以下首套自住住房、且从未使用过住房公积金贷款的,可每年提取一次本人和配偶的住房公积金账户余额,累计提取总额不得超过购房总额。被纳入当地城镇居民最低生活保障范围的,每年提取一次本人及配偶的住房公积金余额。缴存住房公积金的职工、配偶及其直系亲属,因重大疾病致贫的,可提取本人及配偶的住房公积金。

8、我省不动产登记时间表排定

近日,河北省国土资源厅印发《关于加快推进全省不动产统一登记工作的指导意见》,明确了不动产统一登记工作的总体要求、基本原则、时间安排、重点工作和保障措施。《意见》要求,省、市、县三级政府对本行政区域不动产统一登记工作负总责,加强与财政、住房城乡建设、农业、林业、地税、法制等部门协作,优化职能,切实将不动产登记制度改革的决定落到实处。开展全省不动产登记机构职责整合要积极稳妥推进,保持不动产登记工作平稳过渡和有效衔接。最终实现登记机构、簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。按照“权利不变动则证书不更换”的原则,做好新旧权属证书的衔接,在权利不变动的情况下,不得强制要求更换证书,不得增加企业和群众负担。尽快设立统一的不动产登记受理窗口。充分利用现有资源,选择合适场地,设立统一的不动产登记窗口,实现“一个窗口进,一个窗口出”。加快梳理形成统一的不动产登记业务流程。将属于不动产登记的职责统一到不动产登记机构,确保不动产登记职责的完整性,形成统一、高效、便民的不动产登记业务流程。各级不动产登记机构负责牵头不动产登记信息管理基础平台建设,与“国土资源云”相衔接。

河北省不动产登记时间安排时间进度:今年6月底前,市级不动产登记职责、机构整合和资料移交要全部完成。今年年底前,县级不动产登记职责、机构整合和资料移交要全部完成。明年年底前,制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接要全面完成,形成统一的不动产登记业务流程,正常有效运行。2017年底前,运行统一的不动产登记信息管理基础平台,实现信息共享并依法提供信息查询服务,全面实现不动产登记机构、簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。 

9、2015年河北省计划建成保障房17万套 住房覆盖率19%

3月3日河北省召开棚户区改造工作会议,今年我省保障性安居工程建设任务是开工20万套(含追加的1万套棚户区改造住房),基本建成17万套。其中,新开工棚户区改造住房15.7万套,占总开工任务的近8成。截至2014年底,我省已累计开工保障性住房和棚户区改造住房208.7万套,住房保障覆盖率达到19%。根据国家要求,“十三五”期末,我国住房保障覆盖率将达到23%,据此测算,我省2015年至2020年需新开工保障性安居工程85万套,这些任务将主要通过棚户区改造完成。为顺利完成棚户区改造任务,我省将多渠道筹集改造资金,用好国开行贷款,加快项目建设进度,提高贷款资金提取速度。此外,国家发改委2015年安排我省配套基础设施建设中央预算内投资8.5亿元已到位。棚户区改造征收拆迁工作将由政府主导,鼓励提高货币安置比例,可采取政府组织棚户区居民自主购买安置住房、政府购买商品房作为安置房源和纯货币安置三种货币补偿方式进行安置。会议提出,保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并举,工作重心从保障性住房建设转向分配与后续管理,要注重提高分配效率,做实轮候制度,根据项目工期提前制订分配方案,做到房源和保障对象及时对接,缩短房源空置周期。  

今年石家庄市全年将开工2.8万套保障性安居工程。其中,保障房(含新增廉租住房租赁补贴1500户)0.8万套,棚户区改造2万套。全市保障性安居工程建设任务将于3月底前全部落实到具体项目。