2015年9月房地产新政

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2015-10-08 00:00:00 浏览次数:8919]

 

房地产新政

1央行新政提振住房消费  非限购城市首套房首付降至25%

央行、银监会9月30日发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定:一、在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,根据辖内不同城市情况,在国家统一信贷政策的基础上,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。这是自2014年9·30央行限购政策调整,调低家庭首套房的最低首付比例为30%,利率下限为基准利率的0.7倍以来,央行又一次出手宽松房地产政策。目前仅有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚仍然限购。

业内人士认为,“金九”成色不足,且分化明显,是此番信贷政策放宽的重要原因之一。上海易居研究院数据显示,9月份,一线城市新房成交同比增幅持续扩大,由8月的40%扩至47%,二三线城市则明显收窄,分别缩减5个百分点和20个百分点。新政只针对不限购城市,是典型的差异化信贷调控政策,与楼市分化格局是密切相关的。新政能减少大约5—10万的首付压力,对依然处于限购的一线城市影响不大,对于不限购的城市,将直接降低购房者的购房压力。尤其对现阶段主要以去库存的二三线城市影响较大,这些城市具有一定的规模,本身也有一定的市场需求,新政将在一定程度上释放市场需求。但新政在实际执行中面临困难,银行从自身风险考虑,对于一线限购城市相对宽松,对于不限购城市,特别是三四线城市要求严格。银行执行新政意愿不强烈,各地首付比例能否达到25%的最低值仍有待观察。新政与此前降低房贷利率相结合,仍对楼市有利好作用,目前商业银行贷款的利率已处于历史低位,非限购城市购房者在买房门槛进一步降低的前提下或积极入市,促成“银十”行情的出现。

编者按:

自去年各地逐步放松限购政策以来,住房宽松政策纷纷出台。本轮房地产政策宽松主要特点是政策多,但是大部分都是小微刺激,预计对购房者的心理影响不大。宏观层面,不论放开外资购房、还是二套房的公积金贷款政策,其目的都是带动投资性需求,且出台的背景是销售增速达到年内新高的时候,目的是为了提振行业的投资增速,以保GDP增长。房地产政策走向方面,预计房地产政策短期内不会收紧,鼓励住房消费仍是未来一段时间内的基本基调。

2、发改委、财政部下调住房转让手续费  再促房地产消费

国家发改委、财政部近日印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》,自10月15日起,降低涉及住房和城乡建设等6个部门12项行政事业性收费标准。其中,住房交易方面,新建商品住房转让手续费,由现行每平方米3元降为每平方米2元,存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确,各省可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素,进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准,减轻居民购房费用负担。

业内人士普遍认为,目前,房屋交易需要缴纳包括个人所得税、契税、营业税(普通住宅2年以上免征)、印花税、转让手续费、配图费等,其中应纳税额占比最大。目前一、二线城市的房屋总价多数都要达到百万元以上,住房转让手续费在购房成本比重中极小。因而降低该费用对促进购房者入市的实际作用有限。不过降息、公积金政策以及前期的利好政策,加上这次进一步降低购房成本的政策叠加,当前国家促进楼市消费的意图明显。

编者按:

近几年来我市按照省物价局建设厅 冀价经费【2002】第10号和河北省人民政府办公厅 冀政办【2009】5号文件要求,新建商品住房转让手续费为1.5元/平方米,存量住房转让手续费为3元/平方米,一直低于国家的收费标准,也低于此次调整后的收费标准。

3、国务院调整房地产投资项目资本金比例  鼓励房地产市场发展

9月14日,国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》。此次调整围绕优化投资结构,合理降低投资门槛,以解决民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题,以保持经济平稳健康发展。其中,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。所谓投资项目资本金是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额。从1996年开始,房地产开发项目开始试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。这是不到半年时间里,继3.30新政,营业税缴纳年限由5年缩短至2年,房贷利率下降,放松境外机构和个人购房限制,8月31日公积金首付比例减少至20%,中国政府连续发布了五项鼓励房地产发展的政策。

据国家统计局消息,1—8月,全国房地产开发投资61063亿元,同比(与上年同期相比)名义增长3.5%,增速比前7月回落0.8个百分点。这是从1998年房改以来中国经历的最差投资数据。受房地产开发投资增速持续回落,商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响,房地产开发企业投资意愿不足。业内人士分析认为,保障性住房和普通住房资本金比重相对不高,考虑到银行贷款本身就倾向于住宅,所以此次并没有调整。而此次对于房地产其他项目的资本金比重下调了5个百分点,体现了中央对于房地产市场继续支持的态度。此次出台的政策对部分高端住宅项目或者商办项目是一个利好。降低投资门槛这相当于释放了一部分流动性资金,能够鼓励房企利用此类资金去积极拿地和开发项目。

4、住建部推建筑市场统一开放新政  明年起施行

住建部日前印发《关于推动建筑市场统一开放的若干规定》,给予外地建筑企业与本地建筑企业同等待遇,实行统一的市场监管,推动建筑市场统一开放。《规定》自2016年1月1日起施行。

《规定》明确要维护公平竞争、清除各地市场壁垒。企业注册所在地主管部门要创造企业开展跨省经营业务的良好环境。各地要给予外地建筑企业与本地建筑企业同等待遇,实施统一的市场监管,维护公平竞争。进一步具体明确了各级住房城乡建设主管部门在建筑企业跨省承揽业务监督管理工作中的禁止行为。《规定》简化前置管理,确立了企业信息报送制度。各省级住房城乡建设主管部门在外地建筑企业入省承揽业务监管中,取消备案管理,转为实行企业信息报送制度。《规定》转变管理思路、加强事中事后监管。省级住房城乡建设主管部门要及时、全面公开本地区建筑市场监管信息和日常执法信息,特别是统一公布中标企业项目班子人员信息,将企业中标信息与现场执法检查相结合,在建筑市场监督检查时,对现场项目管理人员与企业中标信息不一致的,进行重点核查,依法查处转包、违法分包、挂靠等行为。《规定》将落实层级监督,加强举报投诉处理。

5、公积金异地贷款政策出台   或将促进房价洼地补涨

近日,住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,公积金异地贷款政策的细则落地, 于10月8日起施行。《通知》明确了住房公积金异地个人住房贷款办理流程,指出缴存城市公积金中心(含分中心)负责审核职工缴存和已贷款情况,向贷款城市公积金中心出具书面证明,并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作,并承担贷款风险。贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对,掌握提取、还款、变更和逾期情况。此外,住建部还称将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。

业内人士分析,此项政策有助于提高公积金的使用效率,满足购房者的住房需求。对市场的影响方面,一线城市房价高,公积金贷款支撑不起房款;二线城市需求旺盛,但公积金额度偏紧;三四线城市公积金额度充足,购房需求却有限。异地互贷有助于房价高、库存少、公积金资金池匮乏的城市的缴存者去房价低、库存高、公积金资金池充裕的地方去贷款买房,或将促进房价洼地补涨。需要注意在实际执行中,相比放宽贷款条件、调整缴存期限、提高贷款额度、取消多项收费等政策,“异地互贷”落实难度较大。此项政策的实施需突破两大壁垒:一是政策壁垒,公积金归地方公积金管理中心统一调配,所以地区间协调有一定的制度障碍;第二个是利益壁垒,有些地区的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款,每个地方政府都不希望自己的资金被他人使用。

编者按:

截至2014年底,济南、石家庄、杭州、呼伦贝尔、成都、泸州等6城市就已支持跨省公积金贷款。安微、湖北、湖南、宁夏等省,太原、长春、沈阳、兰州、南宁、焦作等市也发布细则,支持省内公积金异地贷款。石家庄2014年11月实现公积金省内外异地贷款,具体的操作流程也与此次住建部下发的通知基本一致。

6衡水等多地放宽公积金政策  刺激楼市去库存

衡水市住房公积金管理委员会8月25日发布《关于进一步调整住房公积金政策扩大住房消费的通知》,贷款方面,贷款额度由最高30万元调整为最高40万元,调整按照贷款还款能力确定贷款额度的系数,使贷款额度更大;取消按公积金缴存余额计算贷款额度的规定;对装修贷款可贷额度进行了规定。公积金提取政策更加宽松。借款人购房且需贷款的,可先提取一次,提取金额不超过购房首付款,贷款后可每年提取一次,提取金额为上年还款额,多年未提取的可以合并计算提取金额,取消提取上限截止到2013年5月31日的规定。取消对于同一套住房,住房公积金缴存人只能选择购房提取或偿还贷款提取一种情形办理提取业务的规定。购买自住住房的,可提取购房合同签订当月或房屋所有权证登记当月之前的住房公积金存储余额,但不得超过购买自住住房的价格总额,取消原规定的自该行为发生之日起一年内办理公积金提取的限制。取消缴存人符合其他提取条件,但有尚未还清个人住房公积金贷款的,须还清个人住房公积金贷款后,才能办理其他提取的限制。自2015年起,可每年提取一次公积金,用于支付上一年度一套普通自住住房物业费,衡水市区最高每年1500元,其他县市最高每年1000元。

自去年来,国家相关部委多次发文要求加大对缴存职工住房消费的支持力度,要求各地加快释放结余资金,提高资金使用效率,进一步拉动住房消费。住建部、财政部与央行8月31日发布通知称,9月1日起,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例由30%降低至20%。早在政策出台之前,已有地方调整公积金政策。8月24日,南京住房公积金管理中心发布《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》,提出“公转商贴息贷款”措施,而在此前扬州市也推出了这项措施。山东省8月初出台关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见,包括降低首付款比例、放宽贷款条件、扩大提取范围等众多内容。今年7月份以来,已有四川成都、河南、湖北武汉等多地出台政策放宽公积金贷款条件,而2季度,深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个省份或地级市已出台住房公积金新政。业内人士认为,近期密集出台的公积金新政有助于进一步提振住房消费信心,缓解商品住宅高库存格局。

7、深圳正式实施不动产统一登记  2017年可公开查询

9月22日深圳市不动产籍管理和测绘局正式挂牌成立,深圳市规划国土委发布《关于深圳市实施不动产统一登记的公告》,深圳市不动产登记中心即日起颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》,此前依法颁发的不动产权属证书继续有效,不变不换。当日9时30分,深圳颁发了全市第一本《不动产权证书》,深圳市不动产统一登记正式实施。新成立的深圳市不动产籍管理和测绘局(副局级),主要负责全市土地、房屋、海域、林地等不动产登记的管理和指导监督以及不动产籍、测绘、地理信息管理等职责;设立不动产籍管理处和测绘处,由深圳市不动产籍管理和测绘局管理;深圳市房地产权登记中心更名为深圳市不动产登记中心,具体承担各类不动产的登记工作;深圳市地籍测绘大队增加海域、林地等调查和测绘职责。

早在1989年深圳就率先在全国实行了“房地合一”的登记制度,2010年实现了土地、房屋、海域的统一登记。在不动产统一登记的基础上,深圳借鉴国际先进经验,结合自身实际,提出不动产籍的统一管理,并进一步整合测绘管理职责,旨在推进“一平台五统一”,即建立统一的不动产籍信息基础平台,实现不动产籍信息的统一调查、统一测绘、统一确权、统一登记和统一服务。到2017年,深圳要实现不动产籍信息共享和依法公开查询。

8、河北发文规范环京楼市  涉及五市一县

通州出台最严限购政策后,部分购房需求被挤压至河北环京地区,同时,京津冀协同发展的“红利”也率先影响河北部分地区,河北环首都楼市在近期出现了过热的现象。近日河北省住建厅、国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》,加强房地产市场分类调控,规范房地产市场秩序,促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展,主要涉及承德市、张家口市、廊坊市、保定市、怀来县、涿州市。

《通知》指出,河北要准确把握城市定位和功能布局,河北在京津冀发展中定位为“三区一基地”(全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区),把承接北京非首都功能疏解放在首位,不建“睡城”和“围城”。打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城。加强生态环境保护。严格规划管控,注重城市设计,避免高强度、高密度开发建设。强化房地产项目的规划审批。加强房地产土地供应调控,防止乱圈地和异常高价地,加强房地产开发管理,把握好房地产项目审批节奏。贯彻落实房地产市场调控政策,规范商品房销售行为。明确未取得商品房预售许可的开发项目,严禁任何形式的预售和广告宣传。强化商品房预售方案管理,完善新建商品房预(销)售价格备案制度,严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。严肃查处违法违规行为,打击“囤地炒地”、哄抬房价。规范中介行为,严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。

9、河北省开展土地管理领域专项整治行动

据河北省国土资源厅消息,8月16日至10月15日,我省开展土地管理领域专项整治行动。整改责任单位有正定县、张家口市、隆化县、滦南县、玉田县、廊坊市、固安县、保定市、沧州市、泊头市、河间市、邯郸市、邯郸县、定州市国土资源局。根据《河北省土地管理领域专项整治行动实施方案》,严查越权批地,针对审计发现的一些地方建设用地超规划计划控制规模、规划计划执行不严格,少批多征、未批先征等违法违规行为和少数地方套取骗取征地补偿费、少付拖欠征地补偿费、社会保障资金落实不到位等问题,耕地和基本农田保护面积低于规划目标,违反土地利用总体规划占用耕地特别是基本农田等问题,深化整改落实,维护土地利用规划计划管控的严肃性。规范国有建设用地使用权招标拍卖挂牌供应程序,解决虚假“招拍挂”出让土地问题。加强闲置土地监管,促进闲置土地利用,探索土地供应前期开发政策。加快推进不动产统一登记制度,规范和完善土地抵押登记办法,做好确权登记服务工作。加强执法监管,针对审计发现的一些地方违规建设高尔夫球场、违规填海造地、以租代征、擅自调整建设项目容积率和其他规划条件以及其他违规用地问题,依法依规查处到位,认真落实共同责任机制。

10、北京公租房补贴面积上限提至60平方米  租金补贴标准提高

北京市住建委、市财政局出台《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》,补贴面积上限由原来的50平方米上调为60平方米,多档公租房租金补贴标准提高。《通知》称,除怀柔区、平谷区、密云县、延庆县外,其余各区实行统一的公租房分档补贴比例。具体标准要满足以下条件:申请当月前12个月家庭人均月收入不高于2400元;除承租的公租房外,无其他住房;3人及以下家庭总资产净值57万元及以下;4人及以上家庭总资产净值76万元及以下;所承租的公租房须通过市、区县住保部门公开配租方式获得。怀柔、平谷、密云、延庆区县政府自行确定本区县内公租房租金补贴家庭人均月收入和家庭总资产净值。

此次《通知》中标准更加细化,由之前的每600元设立一档,变为每400元设立一档。这样一来,补贴的额度就有所提高。《通知》中明确,人均月收入1200元及以下的承租家庭,补贴比例由50%提高至70%。人均月收入在1200元(不含)至1600元(含)之间的承租家庭,补贴比例由25%提高至50%。人均月收入在1600元(不含)到1800元(含)的承租家庭,仍维持25%的补贴。人均月收入在1800元(不含)至2000元(含)之间的承租家庭,补贴比例由10%提高至25%。此外,针对支付房租确有难度的特殊困难家庭,新政还提出建立特殊困难家庭公租房租金补贴机制。对于提高租金补贴后,支付租房租金仍然特别困难的家庭,可由区县政府酌情提高租金补贴。

11、石家庄第二批保障房摇号分配  新建公共保障房以商品房配建为主

9月15日,石家庄市针对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员的第二批公共保障房摇号分配,共2196户家庭配租成功。配租分为按照优先批、轮候批和普通批三个批次顺序进行。为确保分配公开、公正、公平,分配中邀请了部分人大代表、政协委员、纪检监察部门工作人员、申请家庭代表以及省会新闻媒体进行现场监督,并请公证处进行公证。公租房租金缴纳采用差额缴纳的方式,即承租人按照其承租房屋的市场租金,核减政府减免后的差额部分缴纳房租。政府减免标准为:保障对象租住的保障房市场租金的30%。值得注意的是本次配租成功的申请家庭,如放弃所配租公共保障房,两年内将不得再次申请。按计划今年年底前还将有一批公共保障房进行分配。

今年为切实解决住房困难家庭住房问题,石家庄降低公共租赁住房准入门槛。城镇中等偏下收入家庭人均月收入由不得超过2173元提高到3260元,扩大了0.5倍。放宽了退休人员的申请条件,已办理正式退休手续的城镇中等偏下收入人群将不再受收入限制,也就不需要再开收入证明。新就业职工中大中专院校毕业时间由5年上限调整为8年。取消了对外来务工人员的收入限制,申请时不需要再提交收入证明。对申报材料进行了简化和规范。新建公共保障房将以商品房配建为主。逐步增加两室、小三室的房源比例,解决三口以上保障家庭的实际居住困难。2015年以后新建的公共保障房将以商品房配建项目为主,其住房户型不再单一,将为越来越多的住房困难家庭提供多种户型选择。