2016年10月房地产新政

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2016-11-04 00:00:00 浏览次数:16107]

 

1住建部发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》 多地整顿房地产市场秩序

继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后,10月14日住建部发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作。

《通知》明确对9种不正当经营行为依法严厉查处。一类是误导、欺诈、炒作行为,包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等;另一类是违法违规销售行为,包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。住建部要求各地要根据有关法律法规和规章,对这些违法违规行为进行严厉查处。对属于房地产主管部门职责范围的,要抓紧处理;对属于相关部门主管的,要抓紧移交处理;对涉嫌犯罪的,要移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上,要视情节轻重,对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、在资质审查中重点审核等。住建部在会上还要求各地要高度重视,把整顿规范房地产市场秩序工作持之以恒、毫不松懈地抓下去。要加大执法检查力度,加强部门间的协作配合,始终保持高压严查态势。房地产开发企业要对照《通知》自查不规范行为,加强自律,依法依规经营,诚信守诺。此外,要加快房地产行业的信用体系建设,建立守信联合激励和失信联合惩戒制度,及时公布违法失信企业名单;对查处的严重违法违规典型案例,要及时予以公开曝光,在全社会形成强大的舆论氛围。

在整顿楼市精神之下,10月一场楼市“严打”风暴横扫全国主要热点城市。10月13日开始,史上最严厉的广告法在深圳开始严格执行。杭州、上海、长沙、合肥等地的房地产媒体也先后接到了开发商删广告和删稿的要求。10月13日,深圳市监管部门突击检查20个楼盘,中介门店广告一夜之间被清空;10月18日,上海市8家房企和7家房地产中介机构被查处,房企拿地资金来源成为严查重点;10月19日,武汉市新增11家房企被列入房管局"诚信黑榜"。

这一轮以打击谣言、维护楼市秩序的“执法调控”对象不仅是房企,还包括房地产中介、O2O网站、房地产媒介等市场参与主体,查处范围涵盖了项目定价、销售、广告、宣传等多个环节。易居研究院严跃进认为,此次调控堪称史上“范围最广”、“执行最严”的楼市整顿。一是执法的节奏快,在短期内迅速查处各类违规的做法;二是查处的涉及面广。从“政策调控”到“执法调控”,这场由中央主导、全国联动的楼市“严打”目的很明确,就是为了逼出楼市泡沫、稳定市场。

2、房贷政策现收紧趋势 银监会严查资金违规入楼市

为了防范房地产市场过快上涨、抑制炒房,进入10月以来,各地的房贷政策、审查标准不断趋严。10月12日,央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会,讨论当前房地产信贷形势。10月21日银监会召开的三季度会议要求,严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。与此同时,首付贷、抵押消费贷产品全部被取消。银监会对信贷资金从严管控,是因为有观点认为,此轮房价上涨的根源是因为信贷过于宽松。

北京“9·30新政”房贷收紧力度明显,首套普通住宅首付比例由30%上调至35%,非普通住宅首付比例由30%调整至40%;二套普通住宅首付比例仍为50%,非普通住宅首付由50%上调到70%。与此同时,新政改为“认房不认贷”,只要个人名下有房,无论是否有房贷,再购置新房时均被算为二套房。北京多家银行已经落实新政,而且,目前北京首套房房贷利率九五折优惠居多,此前较为常见的八五折、八八折优惠已很难见到。

10月19日,央行上海总部召集在沪商业银行,要求各商业银行要继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。

另外,部分地区也已经开展商业银行压力测试,防范房价下跌对商业银行资产质量带来冲击。近期部分银行开始对“假离婚”、“合力贷”、“接力贷”等方式加强审查力度,甚至对此类情况暂停放贷。

根据融360数据,今年9月份,从首套房利率的优惠力度来看,全国533家银行中,提供低于九折优惠利率的银行有155家,比8月份减少1家,占比29.08%。其中,128家银行提供八五折优惠利率,13家银行提供八八折优惠利率,5家银行提供八二折优惠利率,2家银行提供八七折优惠利率,1家银行提供八三折优惠利率。此外,228家银行提供九折优惠利率。10月份以来,虽然能够提供九折以下利率优惠的银行仍然不少,但是许多银行的折扣要求却并非一般客户所能满足。五大行中,工商银行对于首套房的最优惠折扣可以打到八五折,实际利率低至4.17%,但是其常见的批出利率为九五折,实际利率为4.66%。

融360分析师王梦升认为,全国房贷优惠利率首次下降意味着银行的利率优惠基本到了下限,后续可能收紧优惠。业内人士表示,回顾过去十几年的房地产市场波动历史,与货币政策变动基本吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场就将快速降温。不过,预计针对刚需购房者的信贷政策不会出现太大变动,市场不必为此担忧,而对于房地产市场的投机炒作行为,必将被遏制。

3、多地密集出台楼市调控政策 10月楼市明显降温  热点城市房价涨幅回落

自9月30日至十月上旬共有北、上、广、深和天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、福州、惠州、南昌等22个一、二、三线城市发布了力度不一的楼市调控政策。

“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策,十一黄金周期间,北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市 “加码”调控。例如,北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此,北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9.30”之前。

天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施,且多地采取了“分区调控”模式。例如,天津对已有1套住房的非本市户籍家庭,暂停在市内六区和武清区再购房,同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策,基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如,南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

据统计局发布的10月上半月15个热点城市房价指数,北京、无锡、合肥、郑州等热点城市的房屋价格涨幅出现较大幅度回落,新建商品住宅价格环比涨幅较9月回落都超过3.3%,但价格较9月依然出现上涨,其中深圳和成都10月上半月的新建商品住宅价格环比呈现下滑态势。业内分析认为,10月份热点城市房价呈现的价格收窄、回落状态与政策性抑制关系较大。

业内分析人士认为,此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市,抑制房价过快上涨。中原地产张大伟表示,各个城市间的政策会产生叠加的效果。国庆长假期间的成交量比去年同期明显下滑,特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。在地方政府一系列收紧政策影响下,有望抑制部分投资投机需求,房价将处于相对稳定状态,预计涨幅或将收窄。严跃进认为,年底前市场需求依然属于高位,部分房企会加快推盘。个别大城市房价依然有上涨可能,部分城市明年价格或下降。明年市场整体成交量或会下滑,但长期看,政策的效力依然会减弱,要警惕各类规避政策的新做法。值得注意的是在一些楼市火爆的同时,一些城市仍然面临去库存的压力,仍有望出台宽松政策。调控的加码,令一些投资客失去了购房资格及能力,众多的楼盘发生了退筹、退定的现象,由此产生的纠纷也会增多。

主要城市政策盘点:

北京:重启“90/70”政策;2套房为非普通自住房首付至少七成,首套房首付款比例不低于35%。

上海:非沪籍限购“2改5”,确定二套房首付比例提高。

广州:2套房首付不低于70%,继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

深圳:重启“90/70”政策,非深圳户籍购房需五年社保,二套房首付提至七成,市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房。

天津:拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房,其商业贷款首付比例也提高至40%。

南京:市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;2套房首付提至8成。

厦门:145—180平方米的非普通商品住房被纳入限购范围,三类人无法购180平米以下住房,外地户籍购房门槛提高,进一步完善差别化信贷政策首次申请贷款购买普通商品住房,首付款比例不低于30%。

苏州:进一步收紧限购限贷,本地和外地居民分别限购3套和1套,房企价格过高将被约谈。

成都:分区域限购,二套房首付比例不低于40%;部分区域单人只能新购一套房。

郑州:重启住房限购政策,拥有两套房者限购180平米以下住房,二套房首付40%,首套房首付30%。

珠海:暂停向三类家庭销售144㎡及以下普通住房,本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房,二套房首付不低于40%。

济南:购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%,已有三套住房的暂不得再购房。

无锡:二套房首付比例提至40%,非本市户籍限购二套房,对土地出让设置最高限价。

合肥:实施区域性住房限购,在市区(不含四县一市)范围内本地人限购2套;外地人购房需要1年个税社保或纳税。实施差别化住房信贷政策,加强住房金融监管。最低首付30%。一次购房记录的,已结清,最低首付40%;一次购房未结清首付最低50%。五、从严控制公积金贷款,停止三套房贷款。停止异地公积金贷款。

武汉:汉阳等区实行住房限购限贷,本地户口居民购房首套房首付最低25%,二套首付最低50%,第三套禁贷。

佛山:出台稳定房地产举措:严惩房地产违规销售行为。

南宁:加强房地产市场管理:商品房实售价格不得高于预售申报价。

东莞:申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%,2套房最低首付款比例不低于40%。

福州:1套房首付比例不低于30%,2套房首付比例不低于40%,三种类型居民家庭购房将受限制。福州出台限价令:同一项目不同批次楼盘涨价不能超10%。

惠州:预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。

4、土地出让新规接棒楼市调控 全国土地市场开始降温

今年以来,随着楼市的火热,土地市场也热度大增。在“9·30”调控新政陆续推出后,土地市场的调控细则也陆续出台,并且在近期的土地市场立竿见影。中原地产研究中心统计数据显示,在调控政策继续深入的背景下,8月、9月各地高价地频繁出现的现象在10月份明显衰减,尤其是高价地数量开始减少。10月以来(截至10月26日),全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块18宗、超过5亿的地块40宗。其中,累计10亿以上的地块中,溢价率超过100%的地块有14宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌;大部分城市的土地成交相比此前均有所降温。

主要土地政策盘点:

10月25日,珠海市发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》提到,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让起始价的50%。同时,采取“限最高地价、竞配保障房”的举措,抑制住宅用地出现高溢价率等情况。

10月中旬,南京土地市场出让公告中,“竞买资格”中新增一项内容:“所有参与我市商住、住宅用地的竞买人应具备房地产开发资质(含暂定资质)。开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一宗地块。”并且,还同时规定已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动。这已经是继今年8月调整土拍规则执行“摇号决定竞得者”后,再次升级了规则。

合肥市政府也对“竞买人”的身份有了更明确的界定:竞买人报名参与指定区域的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。

北京的土地市场相对成熟,管控的手段和方式虽然严格,但也更加理性。日前北京土地市场再推出2宗位于房山区的商办地块,其中明确了50%以上需要自持经营20年以上,且不得设计成为类居住类产品。根据《补充公告》,这4宗地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。北京土地出让的新尝试,也将给其他城市试点带来样本。其他城市的摇号卖地并未真正实现土地价格的打压,北京的政策直接影响未来售价市场,北京房地产市场的降温可以预期。

5、国土部:将停止别墅类用地土地供应

近日,国土资源部召开新闻发布会,表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。据了解,对于别墅用地的严控,早在2003年有关部门就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知,要求优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应。此后,别墅类用地的管控持续升级。与此前的管控相比,国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。

中原研究部客户研究主任熊小洪表示,随着二孩政策的实施,目前市场上对别墅的需求依然旺盛,而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少,未来更为稀缺。以广州为例,今年上半年广州二手别墅成交共52宗,与2015年上半年的65宗相比下降幅度约20%。不过,值得一提的是,在成交量下滑的同时,其市场价格同比却普涨10%以上,而涨幅最大的则是花都和番禺。

6、衡水发布《关于加强商品房预售管理的通告》 购房款应存入指定预售资金监管账户

衡水市住建局9月初下发了《关于加强商品房预售管理的通告》,要求各房地产开发企业和房地产中介服务机构严格遵守相关规定,并提醒广大市民购买商品房时学会自我保护,防范风险。

只有取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证的商品房才允许预售。购买未取得商品房预售许可证的商品房的行为,不受法律保护。未取得预售许可证的商品房项目,房地产开发企业不得预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

购房款应存入指定预售资金监管账户。衡水市对违规预售商品房行为,采取“零容忍”态度,将开发企业违规行为与日常监管“百分制”考核相结合,与企业诚信体系挂钩,将违规行为记入省建设行政相对人违法行为记录系统,对违规情节严重、拒不整改的开发企业,通过新闻媒体进行曝光。此外,购房款应存入监管机构指定的商品房预售资金监管账户,以保证商品房买卖合同即时备案。不办理商品房买卖合同备案,不能办理房产证和房屋抵押贷款。购房遇到麻烦,可打2689020举报投诉。市民可登陆市住建局主办的衡水房地产信息网搜索全市楼盘地图、开发企业资质、开发项目预售资金监管、预售许可办理、网签、备案、登记、抵押等房地产项目情况。

7、石家庄发布《房地产市场秩序专项整顿实施方案》 对房地产市场进行检查整顿

石家庄市住建局10月底发布了《房地产市场秩序专项整顿实施方案》,11月对长安区、新华区、桥西区、裕华区所有在建、在售房地产开发项目及房地产服务的经纪机构及从业人员进行检查和整顿。住建局相关负责人表示,针对违规行为将严肃查处;对执行规章制度不严格,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

对所有在建、在售房地产开发项目共设立11个检查项目,主要包括:是否有发布虚假房源信息和广告行为;是否存在通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价行为;是否存在未取得预售许可证销售商品房行为;是否不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;是否存在捂盘惜售或者变相囤积房源行为;是否存在商品房销售不按申报许可时的申报价格销(预)售商品房、不予明码标价、使用虚假或者不规范的价格标识误导消费者、利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用等违规行为;是否存在房地产开发企业在取得商品房预售许可证后,未在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格的行为;是否以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;是否将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;房地产销(预)售时是否存在未在销售场所明显位置明示《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》的行为。

对房地产服务的经纪机构及从业人员的检查共设立8个项目,主要包括:是否存在发布不实信息,纵容工作人员或雇佣他人炒作房价、谎报商品房销售进度等侵犯消费者合法权益行为;是否存在房地产经纪机构代理销售不符合销(预)售条件商品房项目行为;是否存在未在经营场所醒目位置标明房地产经纪机构服务项目、服务内容、收费标准行为。是否存在对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价行为;是否存在经纪机构及其分支机构未按规定到所在市、县(市)房地产主管部门备案行为;是否存在具有房地产经纪资格的人员擅自转让资格证以及伪造、涂改证照,未取得房地产经纪人资格擅自从事房地产经纪业务行为;是否存在外地房地产经纪机构未在当地主管部门备案,擅自从事房地产经纪业务行为;是否存在房地产经纪人承办经纪业务时未按规定采用由主管部门制定的房地产经纪合同示范文本,利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等,在代理房屋买卖过程中赚取差价,或编造虚假费用名目非法收费的行为。

8、石家庄发布容积率管理新规定

石家庄市政府10月18日发布《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》。2015年3月9日市政府印发的《石家庄市城乡规划管理技术规定》附件1(《石家庄市容积率指标管理规定》)同时废止。

石家庄将进一步规范建设项目容积率管理,并逐步降低城市建筑密度和人口密度,打造宜居城市。《规定》中明确划分了都市区域城市建设用地的密度分区以及居住用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、公共管理与公共服务用地以及特定地块容积率的控制要求,并将石家庄都市区城市建设用地密度分区分为三个等级。

表1 城市建设用地密度分区等级基本规定

 

序号

密度区分

主要区位特征

开发建设特征

1

密度一区

中心城区二环内

高密度开发

2

密度二区

中心城区二环外

中高密度开发

3

密度三区

四组团区县

中低密度开发

 

 

表2  居住用地地块容积率控制指标

分级

密度分级

基准容积率

容积率上限

1

密度一区

2.3

2.5

2

密度二区

2.0

2.5

3

密度三区

1.7

2.0

表3  商业服务业设施用地地块容积率控制指标

分级

密度分级

基准容积率

容积率上限

1

密度一区

4.0

6.0

2

密度二区

3.5

5.0

3

密度三区

3.0

4.0